Investimi, më i sigurt është ai në dyqane

Investimi më i sigurt në prona sot mund të jetë ai në dyqane. Lefter Sila, vlerësues i pasurive të paluajtshme, thotë se një dyqan i pozicionuar mirë mund të jetë alternativa më e këshillueshme e investimit.

Sipas tij, prona në Shqipëri ngelet një investim i mirë, por përgjithësisht koha e shlyerjes së investimit nëpërmjet qiradhënies është shumë e gjatë, sidomos me rritjen e çmimeve që ka filluar pas viti 2015.

 

A është prona sot një investim i mirë, në kuptimin e pritshmërisë për rritje të vlerës në kohë?

Investimi në prona, për mendimin tim, është më mirë se thjesht t’i mbash paratë në bankë. Megjithatë, pritshmëria për kthimin e investimit, sidomos nga qiradhënia, nuk është shumë e shpejtë. Me rritjen e çmimeve në vitet e fundit, është e vështirë të arrihet ai kthim i dëshiruar nga investimi, në një periudhë të arsyeshme, po themi deri në 20-25 vjet. Me çmimet shumë të larta për ndërtimet pas vitit 2015 dhe kjo duhet theksuar, norma e kthimit mund të shkojë 30-35 vjet, apo edhe më shumë. Nëse çmimet rriten, nuk ka rritje të krahasueshme me çmimet e qirave, që të mundësojë një kthim të shpejtë.

 

Nga vlerësimet tuaja, sa u rritën çmimet e pronave vitin e kaluar?

Rritja ka filluar që në vitin 2015, kur nisën ndërtimet e para pas moratoriumit të lejeve. Ishte akumuluar një kërkesë e madhe që shkaktoi rritje të çmimeve, por e shoqëruar edhe nga faktorë të tjerë, si rritja e taksave, rritja e përqindjes së pronarëve të tokës, por edhe rritja e cilësisë së ndërtimeve. Konstatoj se ka pasur një rritje graduale të çmimeve deri në vitin 2019; këto dy vitet e fundit, çmimet kanë qenë pak a shumë të qëndrueshme. Krahasuar me ndërtimet që janë bërë para vitit 2015, ka një rritje që mund të jetë në intervalin mes 25% dhe 30%, edhe në varësi të zonave.

 

Nga vlerësimet tuaja, në cilat zona ka më shumë tendencë të rritjes së çmimeve dhe a do të ishte më i madh fitimi nga rishitja e pronës sot?

Përgjithësisht, diferenca e çmimeve është më e madhe pikërisht në zonat ku çmimet kanë arritur nivele më të larta, në vlerë absolute. Në Tiranë janë kryesisht zona e Bllokut, RTSH-së, zona e TEG-ut, ose disa zona në bregdet ku po ndërtohen komplekse elitare. Në këto zona ka një rritje galopante të çmimeve. Në zonat e tjera, sigurisht që ka rritje çmimesh, por jo në nivele të krahasueshme me zonat e mësipërme.

 

Cilat janë pritshmëritë tuaja për të ardhmen? Besoni se rritja e çmimeve të pronave do të vazhdojë?

Kjo kërkon studime komplekse, të lidhura me faktorë ekonomikë, socialë, demografikë, etj. Megjithatë, personalisht  mendoj se oferta është e madhe dhe po rritet me ritme të larta. Nëse oferta vazhdon të rritet me këtë ritëm, atëherë do të jetë e vështirë që rritja e çmimeve të vazhdojë. Nga ana tjetër, këtu shpesh shohim edhe përjashtime nga parimet normale të funksionimit të tregut. Mund të ndodhë që ndërtuesit apo pronarët, të cilët nuk kanë nevoja të domosdoshme për të shitur, t’i ruajnë çmimet artificialisht të larta, qoftë edhe duke i mbajtur pronat pa shitur. Këtu hyn në lojë edhe politika dhe disiplina fiskale. Nëse pronat e pashitura taksohen, kjo mund të ndikojë.

 

Sa po e ndikon kreditimi rritjen e tregut të pronave?

Ky është një faktor që po ndikon pozitivisht. Tani edhe njerëzit kanë më shumë njohuri, edhe përfshirje financiare, si dhe kërkojnë edhe alternativë financimi. Nëse deri para 15 vitesh, jo më shumë se 30% e pronave shiteshin me kredi bankare, aktualisht rreth 70-80% e transaksioneve kryhet nëpërmjet kredive bankare.

 

Cili është raporti i rritjes mes çmimeve të qirave dhe çmimeve të shitjeve? Nëse blen sot një pronë për ta dhënë me qira, cila do të ishte mesatarisht pritshmëria për kthimin e investimit nga qiraja?

Me këtë rritje çmimesh, kthimi i investimit do të kërkonte një kohë të gjatë. Për ndërtimet e reja, të pas vitit 2015, ku çmimet janë rritur, pritshmëria për kthim është shumë e lartë, 30-35 vjet. Sidoqoftë, sot për sot, ky është investim më i mirë sesa t’i mbash paratë të papërdorura në bankë.

 

Pavarësisht nga kjo, në vitet e fundit, edhe çmimet e qirave duket se janë rritur.

Për sa u takon njësive të biznesit, jo, sepse këtu ka pasur një pasiguri të lartë në periudhën pas pandemisë. Madje, kemi raste të bizneseve që kanë hequr dorë nga zyrat të mëdha dhe kanë marrë më të vogla. Ecuria e biznesit përcakton edhe nivelin e të ardhurave të individëve dhe rrjedhimisht, edhe qiratë e banesave. Edhe kërkesa për qira zakonisht është për hapësira të vogla. Qiratë e shtrenjta zakonisht targetojnë shtetasit e huaj, por pandemia ka ndikuar negativisht edhe në këtë segment të tregut.

 

Nëse dikush do t’ju pyeste për të zgjedhur një pronë për investim, çfarë do t’i këshillonit?

Në përgjithësi, investimi më i sigurt është në dyqane. Po flasim sigurisht për njësi që ndodhen buzë rrugëve kryesore ose të paktën rrugëve ku ka lëvizje të dendura. Në këtë rast, edhe kthimi është më i mirë se një apartament. Megjithatë, për ata që nuk kanë mundësi të investojnë në një dyqan, një zyrë apo apartament është i këshillueshëm.

Në flasim për zona, investimi më i mirë, për mendimin tim, është në zonat më afër qendrës, brenda Unazës së vogël të Tiranës. Kjo zonë ka gjithmonë kërkesë dhe mundësitë për ta rishitur pronën me përfitim janë më të mëdha. Ka përpjekje për ta bërë Tiranën gradualisht më policentrike, por ende jemi larg krijimit të mundësive, infrastrukturës dhe lëvizshmërisë optimale në zonat e reja.

Mundësi e mirë investimi në këtë periudhë mund të jetë edhe bregdeti. Sidomos në disa komplekse të reja dhe me standarde më të larta, ka një rritje të çmimeve. Te Gjiri i Lalëzit, çmimet në këto komplekse kanë arritur nga 900 euro për m² në 1300-1500 euro për m². Në Jug, kanë arritur nga 1300 euro për m², në rreth 2000 euro për m². Megjithatë, në këto zona nuk ka të dhëna të mjaftueshme historike për të kuptuar sa kohë do të duhet për të siguruar kthimin nga investimi. Duhet pasur parasysh, që në këto zona oferta është në rritje.

 

Marre nga monitor.al